Gerne informieren wir Sie mit dem zweiten Newsletter 2024 über die aktuellen Themen in der Immobilienwirtschaft:
· Wärmepumpe und Fernwärme. Über einen Zeitraum von 20 Jahren betrachtet sind Wärmepumpen und Fernwärme in Bestandsgebäuden kostengünstiger als das Heizen mit Gas (Erdgas, Biomethan, Wasserstoff oder Gemische aus den genannten Gasen). Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung des Fraunhofer-Instituts für Solar Energiesysteme ISE im Rahmen des Energiewende-Projekts Ariadne.
Für den Vergleich der Austauschkosten für verschiedene Heiztechniken in Wohngebäuden haben die Forschenden die Kosten für den Kauf und die Installation sowie die künftigen Betriebskosten an Ein- und Mehrfamilienhäusern unterschiedlicher Effizienzstandards betrachtet. Dabei wurden die aktuellen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) sowie zu erwartende Entwicklungen von CO2-Preis und Energieträgerpreisen und auch die Emissionen der verschiedenen Technologien bewertet.
Danach sind Wärmepumpen in Einfamilienhäusern das umweltfreundlichste und zugleich wirtschaftlichste Heizsystem. In Mehrfamilienhäusern fallen die Kosten für eine Wärmepumpe oder Fernwärme ebenfalls niedriger aus als für eine erneuerte Gas-Heizung. Diese positive Bilanz gelte trotz höherer Investitions- und Verbrauchskosten auch bei un- und teilsanierten Altbauten, so die Studie.
· Gebäudeenergiegesetz. Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist am 1. Januar 2024 die neue Förderrichtlinie für die Heizungserneuerung in Kraft getreten. Sie beinhaltet neben neuen, gestaffelten Fördersätzen auch Änderungen bei den Zuständigkeiten und im Antragsverfahren. Die Richtlinie für die Bundesförderung effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) wurde gerade noch rechtzeitig am 29. Dezember 2023 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Danach sind folgende Wärmeerzeuger förderfähig: Solarthermie, Biomasseheizung, elektrische Wärmepumpe, Brennstoffzellenheizung, wasserstofffähige Heizung (Investitionsmehrkosten), innovative Heizungstechnik, Errichtung/Umbau/Erweiterung Gebäudenetz, Anschluss an ein Gebäudenetz und Anschluss an ein Wärmenetz aber auch provisorisch eingesetzte Technik nach einem Heizungsdefekt.
· Förderprogramme. Die Antrags- und Bewilligungspause für die Förderprogramme des Bundeswirtschaftsministeriums (BMWK) im Klima- und Transformationsfonds (KTF) ist beendet. Damit können unter anderem wieder Anträge auf Förderung von Energieberatung in Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden gestellt, vorliegende Anträge beschieden und individuelle Sanierungsfahrpläne ausgefertigt werden.
Die Förderung der Energieberatung beträgt weiterhin 80 % des förderfähigen Beratungshonorars, maximal 1.300 Euro bei Ein- oder Zweifamilienhäusern und 1.700 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten. Für die Vorstellung der Beratungsergebnisse in einer Eigentümerversammlung gibt es einen einmaligen Zuschuss in Höhe von 500 Euro. Auch die Mittel unter anderem für die serielle Sanierung, die Bundesförderung Wärmenetze und das Aufbauprogramm Wärmepumpe sind wieder freigegeben.
Sang- und klanglos abgeräumt hat die Koalition hingegen den kostenfreien Sanierungsfahrplan für Wohnungseigentümergemeinschaften, der ursprünglich im Koalitionsvertrag vereinbart wurde.
Die Förderung wird weiterhin vor allem als Zuschuss zu den Investitionskosten bewilligt. Für alle genannten Wärmeerzeuger können alle Investoren (z. B. Eigentümer, Eigentümergemeinschaften, Contractoren) eine einheitliche Grundförderung in Höhe von 30 % erhalten. Ein zusätzlicher Effizienz-Bonus in Höhe von 5 % wird für elektrische Wärmepumpen gewährt, die als Wärmequelle das Erdreich, Grundwasser oder Abwasser nutzen oder mit einem natürlichen Kältemittel arbeiten.
· Lademöglichkeiten für E-Mobile. Seit der Änderung des Wohnungs- eigentumsgesetzes (WEG) im Dezember 2020 gehören Lademöglichkeiten für E-Mobile zwar zu den privilegierten Maßnahmen. Doch bei der Umsetzung stoßen die Bewohner weiterhin auf große Hindernisse. Das belegt eine Umfrage des Allgemeinen Deutschen Automobil-Clubs (ADAC). Auch der KfW-Zuschuss 442 wird nicht weitergeführt.
Prinzipiell gibt es schon seit 2020 ein Recht auf Laden, sofern Mieter oder Eigentümer einen eigenen Stellplatz haben. Vermieter und Mitbesitzer des Hauses dürfen dann i. d. R. nicht verwehren, eine Wallbox zu installieren. Bisher scheint das aber kaum zur Umsetzung zu kommen. Wie der Spiegel unter Bezugnahme auf den Mieterverein Hamburg berichtet, sei das neue Recht »faktisch nicht durchsetzbar«, denn zur Wohnung vermietete Stellplätze könnten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden.
· Preise für Wohnimmobilien. Im dritten Quartal 2023 sind die Preise für Wohnimmobilien um durchschnittlich 10,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes entspricht das dem stärksten Preisrückgang gegenüber einem Vorjahresquartal seit dem Jahr 2000.
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser fielen in allen Regionen stärker als die Preise für Eigentumswohnungen. In den dünn besiedelten ländlichen Kreisen etwa waren Ein- und Zweifamilienhäuser 12,4 % günstiger als im Vorjahresquartal, in den Top-7 Metropolen 12,7 % Prozent. Bei Eigentumswohnungen belief sich der Preisrückgang in ländlichen Regionen auf 5,6 %. In den Metropolen fiel er mit 9,1 % deutlich größer aus. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 betrug der durchschnittliche Rückgang der Kaufpreise für alle Gebäudearten 1,4 %.
Unterdessen steigen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude weiter. Für November 2023 verzeichnete das Statistische Bundesamt einen Anstieg von 4,3 % gegenüber dem Vorjahresmonat und von 0,4 % gegenüber August 2023. Die Angaben beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Mehrwertsteuer.
Aktuelle Rechtsprechung
· Umlage neuer Betriebskosten. Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf hat mit Urteil vom 21. Juli 2022, Az.: 409 C 172/21 entschieden, dass neue – früher noch nicht abgerechnete – Betriebskosten, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag aber vereinbart wurde, vom Vermieter ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens bzw. einer Vorankündigung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden dürfen.
· Verkehrssicherungspflicht bei Müllcontainern. Das Landgericht Darmstadt hat mit Urteil vom 23. Juni 2023 (Az.: 19a O 23/23) entschieden, dass der Vermieter seiner Verkehrssicherungspflicht genügt, wenn er Sorge dafür trägt, dass Müllcontainer standsicher sind. Die Standsicherheit wird gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt werden. Anderes kann bei schwerem Unwetter gelten oder wenn bekannt ist, dass die Pedalbremse nicht angezogen wird.
